Ryhmärakennuttaminen
Rakentuva tarjoaa ryhmärakennuttajakonsultin palveluita niin uudis- kuin täydennysrakennuttamishankkeissa. Hankkeet voivat olla konsultti- tai asiakasaloitteisia ja molemmissa tapauksissa Rakentuva toimii hankkeen ryhmärakennuttajakonsulttina.
Uudisrakennuttaminen
- Rakentuvan konsulttivetoisella ryhmärakennuttamismallilla toteutettavissa uudisrakennuttamishankkeissa asiakasryhmä perustaa asunto-osakeyhtiön ja toimii rakennuttajana Rakentuvan avustuksella.
- Uudisrakennuttamista voidaan toteuttaa niin vuokra- kuin omistustonteille.
- Uudisrakennuttamisen osalta ryhmärakennuttamismalli soveltuu erillis-, pari-, rivi- tai pienkerrostalojen rakennuttamiseen.
Täydennysrakennuttaminen
- Hankkeissa olemassa oleva asunto-osakeyhtiö myy rakennusoikeuden suoraan rakennuttajaryhmälle ja ryhmän jäsenistä tulee tasavertaisia osakkeenomistajia alkuperäisten osakkeenomistajien kanssa.
- Hankkeen tuotoilla asunto-osakeyhtiö voi rahoittaa esimerkiksi peruskorjauksia, jotka voidaan toteuttaa samanaikaisesti täydennysrakennuttamisen kanssa.
- Ryhmärakennuttamismalli soveltuu hyvin pienille, alle 600 m2 rakennusoikeuksille.
Rakennuttajakonsultin tehtävät:
- Hankesuunnitelman laadinta ja hankekehitys: Rakennuspaikka, rakennustyypit, luonnossuunnittelu
- Markkinointi, asukasryhmän kokoaminen ja asiakaspalvelu
- Asunto-osakeyhtiön perustamisen koordinointi, yhtiön isännöinnin ja hallinnon järjestäminen
- Sopimusten laadinta: Ryhmärakennuttamissopimus, rakennuttamissopimus, urakkasopimukset, liittymäsopimukset jne.
- Viranomaisneuvottelut ja lupaprosessit: Tonttiasiat, rakennuslupa, naapurikuuleminen jne.
- Projektin aikataulutus ja hallinta
- Mahdollisen yhtiölainan neuvottelu ja vakuutusten sekä vakuuksien järjestäminen.
- Rakennusaikaisen hallinnon ohjaus ja päätökenteon valmistelu.
- Kustannussuunnittelu, -seuranta ja -raportointi
- Urakkakilpailutus, -neuvottelut ja -sopimukset
- Asukaslähtöisen suunnittelun johtaminen
- Työmaavalvonnan järjestäminen
- Asiakkaiden eli rakennuttajaryhmän edun valvonta
- Myötävaikuttaa siihen, että hankkeessa noudatetaan lakia ja hyvää rakentamistapaa.
- Verojen- ja muiden lakisääteisten maksujen huolehtiminen ja harmaan talouden torjuminen
Asiakkaan tehtävät:
- Sitoutuu toimimaan osana ryhmää ryhmärakennuttamislain 190/2015 mukaan ja allekirjoittamaan solmittavat sopimukset.
- Tiedostaa rakennuttajan vastuunsa.
- Antaa kirjallisen selvityksen omasta rahoituskyvystään ennen asunto-osakeyhtiön perustamista.
- Osallistuu suunnitteluun ja valitsee halutun toimitussisällön.
- Vastaa kustannuksista maksuerätaulukon mukaisesti ja varautuu mahdollisiin kustannusylityksiin hankkeen edetessä.
- Myötävaikuttaa osaltaan hankkeen edellyttämien päätösten tekemiseen ajallaan.
Periaatteet
- Ryhmärakennuttaminen on uusi mahdollisuus oman asunnon rakennuttamiseen. Sen mahdollistaa vuonna 2015 voimaan tullut ryhmärakennuttamislaki 190/2015.
- Ryhmärakennuttamishankkeen pääasiallisena tarkoituksena on hankkia ryhmään kuuluville luonnollisille henkilöille tai heidän perheenjäsenilleen asunto omaan käyttöön.
- Ryhmässä tulee olla vähintään 4 osapuolta, joista kenenkään omistusosuus ei saa oli 50%.
- Ryhmärakennuttamishanke voidaan käynnistää vasta kun ryhmä on 100%:sti kasassa.
- Ryhmärakennuttamishankkeeseen osallistuvat toimivat asunto-osakeyhtiön perustajina.
- Perustettava asunto-osakeyhtiö toimii myös projektinjohtourakan tilaajana konsulttivetoisissa ryhmärakennutamishankkeissa.
- Ryhmärakennuttajat tulevat asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajiksi. Kullakin osakkaalla on osakkeet, jotka antavat oikeuden hallita osakkaan rakennuttamaa huoneistoa.
- Vaikka osakkeet merkitään heti alkuvaiheessa, hallintaoikeus huoneistoihin saadaan vasta kun huoneistot ovat valmiit.
- Ryhmärakennuttamiseen ei sovelleta asuntokauppalakia vaan ryhmärakennuttamislakia.
- Osakkeenomistajien keskinäisissä sekä heidän ja yhtiön välisissä suhteissa noudatetaan lisäksi ryhmärakennuttamissopimusta, asunto-osakeyhtiölakia ja perustettavan asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestystä.
- Ryhmärakennuttamishankkeessa ei ole asuntokauppalain (843/1994) tarkoittamaa perustajaosakasta, jolla olisi yhtiötä ja osakkaita kohtaan uuden asunnon myyjän vastuu ja jonka suorituskyvyttömyyden varatla olisi asetettu vakuus.
- Hanke toteutetaan ryhmärakennuttamalla eikä kysymys ole asuntokaupasta. Asuntoa ei osteta, vaan ryhmä rakennuttaa asunnot ja rahoittaa kohteen rakentamisen.
- Huoneistolla ei ole kauppahintaa, vaan kustannusarvio.
- Ryhmän jäsenten tulee varautua mahdollisiin kustannusylityksiin hankkeen edetessä.
- Asunnosta ei makseta varainsiirtoveroa.
Vastuut
Rakennuttajaryhmän vastuu
- Ryhmän jäsenten perustama asunto-osakeyhtiö toimii rakennuttajana ja kantaa rakennuttajan vastuun 10 vuotta.
- Rakennuttajan vastuu on verrattavissa omakotirakennuttajan/rakentajan vastuuseen.
Urakoitsijan vastuut ja vakuutukset
- Rakentamisvaiheen vakuus on vähintään 10% sovitusta urakkahinnasta.
- Takuuajan vakuus on vähintään 4% sovitusta urakkahinnasta ja voimassa 2v valmistumisesta.
- 10-vuotisvakuus rakennusvirheistä
- Pääurakoitsija ottaa rakennuskohteelle rakennuttajan nimiin rakennustyövakuutuksen.
- Pääurakoitsijalla tulee olla voimassaoleva toiminnan vastuuvakuutus.
Rakennuttajakonsultin vastuu
- Rakentuva toimii hankkeen ryhmärakennuttajakonsulttina.
- Rakennuttajakonsultin vastuuvakuutus on vähintään kolme kertaa sovitun palkkion määrä.
Sopimukset
- Ryhmärakennuttamissopimus: ryhmän osapuolet solmivat keskenään ja sitoutuvat hankkeeseen
- Asunto-osakeyhtiön perustamissopimus
- Rakennuttamissopimus: solmitaan ryhmän ja rakennuttajakonsultin välillä
- Maanvuokrasopimus / Tontin tai rakennuspaikan kiinteistökauppa
- Urakkasopimukset: urakkasopimukset laaditaan perustuen yleisiin sopimusehtoihin YSE1998
- Liittymäsopimukset: Vesi- ja viemäriliittymä • Sähköliittymä • Tietoliikenne
Kustannusarvio
- Hankkeessa ei ole kiinteää ostohintaa vaan ryhmärakennuttajakonsultin laatima kustannusarvio.
- Kustannusarvio on laadittu vastaamaan perustoimitussisältöä. Hankkeen toteutuksesta on pyydetty kiinteät kokonaishinnat hankkeeseen valituilta urakoitsijoilta. Rakentamiseen sisältyy kuitenkin aina riskejä ja ryhmän jäsenten on varauduttava mahdollisiin kustannusylityksiin hankkeen edetessä.
- Asiakkaiden lisä- ja muutostyöt: töistä pyydetään tarjoukset jo valituilta tahoilta. Työt tilataan, kun asiakas on hyväksynyt tarjouksen. Näitä kustannuksia ei ole huomioitu kustannusarviossa.
- Yleiset lisä- ja muutostyöt: töistä pyydetään tarjoukset jo valituilta tahoilta. Tarjoukset esitellään hallitukselle. Työt voidaan tilata hallituksen hyväksynnällä. Kustannusarviossa on varattu yleinen lisätyövara mutta asiakkaan on varauduttava mahdollisiin kustannusylityksiin yleisten lisä- ja muutostöiden osalta.
- Asuntojen valmistuttua pidetään taloudellinen loppuselvitys, jossa toteutumaa verrataan kustannusarvioon ja voidaan näin todeta asuntojen lopullinen hinta.
Rahoitus
- Kukin rakennuttajaryhmän jäsen ja osakkeenomistaja rahoittaa itselleen merkityn asunnon rakennuttamisen.
- Rahoitus tulee varmistaa välittömästi asunnon varaamisen jälkeen. Kukin ryhmän jäsen antaa kirjallisen selvityksen omasta rahoituskyvystään ennen asunto-osakeyhtiön perustamista. Kukin ryhmän jäsen varautuu omalta osaltaan mahdollisiin kustannusylityksiin.
- Asunto-osakeyhtiön perustamisen yhteydessä avataan asunto-osakeyhtiölle tili, joka toimii rakennusrahastona. Rakennusaikainen isännöitsijä hallinnoi tiliä ja kaikki rahaliikenne kulkee asunto-osakeyhtiön tilin kautta.
- Ryhmän osapuolet maksavat maksuerätaulukon mukaiset suorituksensa asunto-osakeyhtiön tilille.
- Urakoitsijoiden laskut hyväksytetään valvojalla, jonka jälkeen isännöitsijä maksaa laskut asunto-osakeyhtiön tililtä.
- Lisä- ja muutostöiden laskut hyväksytetään asiakkaalla tai asunto-osakeyhtiön hallituksella.
- Kokonaiskustannusarvion taloudellisessa loppuselvityksessä todetaan toteutuma vs. arvio ja määritetään tasauserän suuruus.
| Maksuerät | % | |
|---|---|---|
|
1. |
Taloyhtiö perustettu |
10 |
|
2. |
Talopaketin tilausvahvistus |
13 |
|
3. |
Maanrakennustöiden aloitus |
13 |
|
4. |
Sokkelit valettu ja pohjarakennustyöt
tehty |
10 |
|
5. |
Runko toimitettuna työmaalle |
4 |
|
6. |
Runko ja aluskate asennettu |
20 |
|
7. |
Väliseinät tehtynä |
20 |
|
8. |
Sisäpuoleiset pintatyöt tehtynä |
8 |
|
9. |
Kohde valmis ja vastaanotettu |
2 |
|
10. |
Tasauserä |
Hankkeen kulku
Asukasryhmä
Rakentuva
Kaikki asunnot varattu
Aloituskokous
Asunto-Osakeyhtiö perustettu
Suunnittelu
Rakennuslupa, rakentaminen
Työmaakäynnit
Koti valmis!
Kaikki asunnot varattu
Aloituskokous
Asunto-Osakeyhtiö perustettu
Suunnittelu
Rakennuslupa, rakentaminen
Työmaakäynnit
Koti valmis!